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공사 대금 나눠 내기 — 계약금·중도금·잔금 비율과 잔금 전에 확인할 것
공사 대금을 계약금·중도금·잔금으로 나누는 비율은 법이나 공정거래위원회 표준계약서에 정해져 있지 않으므로, «어떤 공정이 끝나고 확인되면 얼마를 낸다»를 계약서에 적어 대금을 공정에 묶는 것이 기준입니다. 잔금은 인도 검사와 하자 점검이 끝난 뒤 내도록 조건과 기한을 정하고, 하자가 있으면 그에 상응하는 금액만큼 지급을 미룰 수 있습니다.
인테리어 공사 대금을 몇 번에 나눠 얼마씩 낼지는 계약서에 서명하는 자리에서 거의 정해집니다. 인터넷에서는 «계약금 몇 %» 같은 숫자를 쉽게 찾을 수 있지만, 그 숫자를 정한 법이나 표준 서식은 없습니다.
이 글은 비율을 외우는 대신 대금을 공정과 확인에 묶는 방법과 잔금 전에 확인할 것을 정리합니다. 근거는 공정거래위원회 표준약관 제10079호, 건설산업기본법·시행령, 민법, 한국소비자원 주의보입니다.
1. 공사 대금 지급은 법과 표준계약서에서 어떻게 정하나
실내건축·창호 공사 표준계약서는 제3조제3항에서 총 공사금액(부가가치세 포함)을 적고, 계약금·중도금·잔금 각각의 금액과 지급일, 납부계좌번호를 적도록 합니다. 비율을 적는 칸이나 권장 비율은 없습니다.
건설산업기본법 시행령 제25조는 건설공사 도급계약서에 분명하게 적을 사항을 열거합니다. 대금과 관련된 것은 다음과 같습니다. 적용 범위는 공사에 따라 다를 수 있으니 관할 기관에 확인하세요.
선급금·기성금을 약정한 경우 지급의 시기·방법·금액
인도를 위한 검사 및 그 시기
공사완성 후 도급금액의 지급시기
선급금은 공사 전에 미리 주는 돈, 기성금은 진행된 만큼 나눠 주는 돈입니다.
민법 제665조는 보수를 «완성된 목적물의 인도와 동시에» 지급하도록 정합니다. 법의 기본값은 후불이고, 앞당겨 내는 돈은 계약으로 따로 정한 것입니다. 선금이든 중도금이든 «왜 이 시점에 이만큼 내는가»를 설명할 수 있어야 합니다.
2. 계약금·중도금·잔금 비율은 몇 %가 맞나
표준계약서에도 법에도 정해진 비율이 없으므로 이 글도 비율 숫자를 제시하지 않습니다. 인터넷에 도는 «업계 표준 비율»은 근거 조문이 없는 관행입니다. 숫자 대신 세 가지를 기준으로 정합니다.
낸 돈의 합계가 «끝나서 확인한 공정의 금액»을 크게 앞지르지 않게 합니다. 표준계약서 제3조제5항의 내역서에 공사 범위와 물량이 적히므로, 이 내역서가 중도금의 기준표가 됩니다.
잔금을 하자 점검 뒤로 남깁니다. 하자에는 «상응하는» 금액만 미룰 수 있으므로(6번 참고), 잔금이 너무 작으면 미룰 금액도 없어집니다.
중도금이 클 때는 나눕니다. 큰 공정이 여러 개면 1차·2차로 나눠 각각의 시기·방법·금액을 적습니다. 욕실과 주방을 함께 고친다면 «철거·설비·방수 완료», «타일·가구 완료»처럼 공정 묶음마다 지급 단계를 둘 수 있습니다.
3. 지급일 칸은 날짜 대신 «공정 완료·확인·기한»으로
표준 서식은 지급일을 적는 칸만 있어서, 날짜만 적으면 공사가 늦어져도 돈 줄 날이 먼저 옵니다. 지급일 칸에는 조건과 기한을 함께 적습니다.
전: «중도금은 ○월 ○일에 지급한다.»
후: «철거·설비·방수 공사가 끝나고 소비자가 현장 확인을 마친 날부터 ○일 이내에 지급한다. 소비자는 확인 요청을 받은 날부터 ○일 안에 확인한다.»
확인 기한을 함께 적는 이유가 있습니다. 표준계약서 제5조제1항은 소비자가 정해진 기일에 공사금액을 지급해야 한다고 정하고, 제6조제1항은 지급이 늦으면 계약서에 적은 연체이율로 지연손해금을 내도록 합니다.
공정 완료 시점은 제3조제2항의 공사일정과 맞추고, 이체 전에는 납부계좌의 예금주가 시공업자 상호·대표자와 같은지 봅니다.
4. 선금을 많이 요구할 때 판단 기준
착공 전에 큰 금액을 먼저 달라는 요구를 받으면 이유를 묻고 네 가지로 판단합니다.
이유가 «맞춤 제작 자재 발주»인지 봅니다. 붙박이장이나 창호처럼 주문 제작하는 자재라면 해당 자재와 금액을 내역서에 따로 적고 그 부분만 앞당겨 냅니다. 표준계약서 제7조제3항제2호는 제작 착수 뒤 해제되면 실제 손해액을 배상하도록 합니다.
계약·실측 단계의 위약금 한도와 비교합니다. 같은 항 제1호는 계약만 했거나 실측만 한 경우의 위약금을 총 공사금액의 10%를 넘을 수 없게 합니다. 이 단계에서 그 한도보다 훨씬 많은 돈을 먼저 내면 계약이 깨질 때 돌려받을 돈이 위약금 한도보다 커집니다. 이 비교는 표준계약서 구조를 읽은 해석이며 정해진 선금 한도는 아닙니다.
건설업 등록을 봅니다. 표준계약서의 소비자 유의사항은 공사예정금액이 1,500만원 이상이면 건설업에 등록한 업체인지 건설업등록증과 건설업수첩으로 확인하라고 안내합니다.
한국소비자원 피해예방주의보(2014년)는 대금을 받은 뒤 연락을 끊거나 재시공을 미루는 사례를 소개하고, 하자 개선을 확인한 뒤 잔액을 지급하라고 권했습니다.
5. 잔금 전에 확인할 것 — 순서
잔금은 소비자에게 남은 마지막 수단입니다. 아래 순서로 확인한 뒤 냅니다.
계약서·내역서와 공정별 완료 여부를 대조합니다. 표준계약서 제4조제2항은 시공업자가 공사 완료 후 설계서의 공사내용이 계약내용과 이상 없음을 소비자에게 확인시키도록 하므로, 그 확인을 요청할 수 있습니다.
자재의 제품명·규격을 내역서와 대조합니다. 제10조제3항은 규격에 미달하면 교체 시공이나 차액 환급 등을 청구할 수 있게 합니다.
물을 틀어 누수를 보고, 문·서랍 개폐, 전등·콘센트 작동, 마감의 틈과 들뜸을 점검합니다. 제10조제1항이 하자의 예로 균열·누수·파손을 듭니다. 날짜가 보이는 사진을 남깁니다.
고칠 곳이 있으면 항목·위치·보수 기한을 적은 목록을 문자나 메일로 보냅니다.
계약서의 인도 검사 시기와 잔금 지급시기를 다시 읽고, 조건이 충족됐는지 본 뒤 잔금을 냅니다.
공사 종료일을 서면으로 남깁니다. 표준계약서 제10조의 무상 수리기간(실내건축 공사는 공사 종료 후 1년 이내)이 이 날부터 계산됩니다.
6. 하자가 보일 때 잔금은 얼마나 미룰 수 있나
민법 제667조는 하자가 있으면 상당한 기간을 정해 보수를 청구하거나 손해배상을 청구할 수 있게 하고, 하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 들면 보수 청구는 되지 않는다고 정합니다. 같은 조 제3항은 민법 제536조(동시이행의 항변권)를 준용하므로, 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있습니다.
표준계약서 제5조제2항은 이를 더 구체적으로 정합니다. 소비자가 하자의 보수나 갈음 금액을 청구하면 시공업자가 이행할 때까지 «그에 상응하는 공사금액»의 지급을 거절할 수 있습니다.
흔한 오해는 «마음에 들지 않으면 잔금 전체를 주지 않아도 된다»는 것입니다. 하자에 상응하는 금액까지만 미룰 수 있고, 나머지는 기일에 내야 하며 늦으면 지연손해금이 붙습니다. 순서는 이렇습니다. 하자를 항목·위치·사진과 함께 서면으로 알리고, 보수 기한을 정하고, 보수 비용을 근거와 함께 산정해 그 금액만 보류합니다. 나머지는 지급하고, 보수를 확인한 뒤 보류한 금액을 지급합니다.
7. 막힐 때 — 대금 문제가 생겼을 때
업체가 «중도금을 먼저 주지 않으면 공사를 멈춘다»고 할 때: 지급 조건이 충족됐는지부터 서면으로 정리합니다. 충족됐다면 제5조제1항에 따라 지급하고, 아니라면 어떤 공정이 확인 전인지 적어 답합니다.
지급 조건이 날짜뿐일 때: 서명 전이라면 조건과 확인 기한을 적고, 서명 후라면 변경 합의서에 양쪽이 서명합니다.
하자 보수를 미루거나 연락이 끊길 때: 보수 요청 기록을 모아 한국소비자원 1372소비자상담센터에 문의합니다. 소비자분쟁해결기준은 합의가 안 될 때 한국소비자원장 등에게 피해구제를 청구할 수 있다고 정합니다.
낸 돈이 커서 보류할 금액이 없을 때: 보수 요청 기록을 날짜순으로 정리해 위 기관에 문의합니다.
이 글은 표준계약서와 법 조문에 따른 일반 설명입니다. 개별 계약의 해석과 분쟁은 관할 기관이나 법률 전문가에게 확인하세요.
확인표
확인할 것
근거
계약금·중도금·잔금의 금액과 지급 조건
표준계약서 제3조제3항
선금의 이유와 해당 자재가 적혀 있는가
표준계약서 제7조제3항
내역서·규격과 시공 결과 대조
표준계약서 제3조제5항
인도 검사 시기와 잔금 지급시기
시행령 제25조
하자 목록과 보류 금액의 근거
표준계약서 제5조제2항
정리
공사 대금 나눠 내기에는 정해진 비율이 없고, 기본 원칙은 낸 돈이 확인된 공정을 크게 앞지르지 않게 하는 것입니다. 지급일 칸에는 날짜 대신 공정 완료와 확인 기한을 적고, 선금을 크게 요구하면 이유와 해당 자재를 서면으로 확인합니다. 잔금은 하자 점검 뒤에 내며, 하자가 있으면 상응하는 금액만 미룰 수 있습니다.
이 글을 바탕으로 확인할 곳
공정거래위원회: 실내건축·창호 공사 표준계약서(표준약관 제10079호)
한국소비자원: 인테리어·설비 공사 피해예방주의보와 1372소비자상담센터(피해 문의)